Выделение комнаты в квартире

[Нежность 31]

Вопрос такой: можно ли в 2хкомнатной квартире с двумя собственниками, имеющими по 50% собственности, выделить определенную комнату каждому. Как это делается? То есть, я так понимаю, нужно сделать коммунальную квартиру с разными лиц. счетами. Но как это делается, если комнаты разные по площади, а доли одинаковые? С этим в суд надо идти? Вопрос возникает в связи с тем, что уже долго жду, когда второй собственник согласится продать квартиру и разделить деньги пополам, а она не хочет. Но и свою часть я не могу продать, так как неизвестно какую комнату продавать из 2х. В общем, подскажите.  :help:

[Нежность 31]

Вопрос такой: можно ли в 2хкомнатной квартире с двумя собственниками, имеющими по 50% собственности, выделить определенную комнату каждому. Как это делается? То есть, я так понимаю, нужно сделать коммунальную квартиру с разными лиц. счетами. Но как это делается, если комнаты разные по площади, а доли одинаковые? С этим в суд надо идти? Вопрос возникает в связи с тем, что уже долго жду, когда второй собственник согласится продать квартиру и разделить деньги пополам, а она не хочет. Но и свою часть я не могу продать, так как неизвестно какую комнату продавать из 2х. В общем, подскажите.  :help:

[Катя_юрист 0]

Добрый день. Гражданский кодекс действительно предусматривает возможность выдела доли в натуре, но в квартире это сделать невозможно, так как есть места общего пользования и отдельный вход в квартиру сделать тоже нельзя. Таким образом у Вас есть два пути: 1. Определить порядок пользования квартирой по  соглашению сторон, в котором каждая из сторон закрепляет за собой право пользования определенной комнатой. Но так как комнаты разные можно требовать соразмерной денежной компенсации. Если это в досудебном порядке не получается обращайтесь в суд.  Разделить лицевые счета сейчас тоже невозможно можно только определить порядок участия в расходах по коммунальным платежам. Т.е. лицевой счет так и останется один, но будут приходить два платежных документа на две фамилии в соответствии с занимаемой площадью. Далее если вы захотите продать свою долю Право преимущественной покупки Вашей доли у второго собственника. Вы должны ему предложить выкупить у вас долю по определенной цене, если он в течение месяца не изъявит желание приобрести долю по Вашей цене имеете право по этой же цене продать долю любому третьему лицу. Но именно по этой же цене и только по истечению месячного срока. Если цена будет отличаться хотя бы на 1 рубль, то Вы должны опять предложить второму собственнику выкупить у Вас эту долю. Если у вас будет соглашение об определении пользования комнат в договоре купли-продажи можно будет прописать что продается такая то доля, которая соответствует комнате например 13 кв.м .2). путь продать свою долю в квартире так как есть без определения порядка пользования квартирой, но также преимущественное право покупки сначала у второго собственника . Необходимо его также уведомить о продаже Вами своей доли по определенной цене. Уведомить можно заказным письмом обязательно с уведомлением с описью где написать что содержится в письме заявление о продажи вами доли по определенной цене. Ждать либо ответа собственника, либо месячный срок и можете  продавать третьим лицам. Либо через нотариуса подать заявление по истечению месячного срока нотариус даст подтверждение о том, воспользовался ли второй собственник своим преимущественным правом покупки или нет. 

[мама мани 2]

С этим в суд надо идти?

Да.

А еще можно довести до сведения второго собственника, что цельную квартиру можно дороже продать,чем 2 комнаты в коммунальной квартире.

[Нежность 31]

А еще можно довести до сведения второго собственника, что цельную квартиру можно дороже продать,чем 2 комнаты в коммунальной квартире.

Она в курсе, бесполезно(((

А если выделить комнаты, разделить счета, продать комнату, то потом новый собственник моей части и та, что владее второй, смогут продать ее как целую квартиру? Или все, уже только каждый свою комнату?

 

Я не понимаю, по какому принципу будут выделять комнаты. если они разные? И возможно ли вообще это?

[Забава 2]

Второй собственник проживает там?

[мама мани 2]

[b][member=Нежность][/b],у нас как только лицевые счета были разделены по суду, квартира тут же была разменена по обоюдному согласию. Пока лицевой счет один был, другой собственник и слышать не хотел ничего про размен. Перспектива иметь в соседней комнате ханыг или таджиков прибавила энтузиазма. Комнаты были выделены по принципу-кто в какой живет,тому та и досталась.

[Выхухоль 19]

Нельзя выделить в Вашем случае в собственность комнату и сделать квартиру коммунальной, т.к. квартира по долям.

 

Суд может определить только порядок пользования - вам такую-то комнату, соседке другую, но никак не выделить вам в собственность комнату.

Лицевой счет тоже не делим, когда определят порядок пользования, тогда и поделят вам с соседкой квартплату  (если в иске, конечно, это укажите) - по кол-ву прописанных, а те расходы, что идут по площади - по кв. метрам ваших комнат + общая площадь,

Если намерены продавать, то продавать Вы будете ДОЛЮ, а не комнату. Приоритет в приобретении у  сособственника.

 

Т.е. если Вы дальше хотите проживать в квартире,  вам необходимо погасить все задолженности по квартплате (вашей части). Составить исковое заявление об определении порядка пользования квартирой и о разделении квитанции по квартплате. 

 

А если хотите продать свою долю, то просто продавайте, ничего делить и выделять не нужно. Новые собственники сами должны потом будут в судебном порядке поделить квартплату и определить порядок. 

 

Изменено 30 марта, 2015 пользователем Выхухоль

[Нежность 31]

Перспектива иметь в соседней комнате ханыг или таджиков прибавила энтузиазма

В моем случае не проканает, потому что я итак сдаю свою комнату и ее это не смщает. Ну не таджикам правда.

Комнаты были выделены по принципу-кто в какой живет,тому та и досталась.

Ну это же не правильно, одна комната 14, другая 20 и как-то несправедливо получается.

Второй собственник проживает там?

Да.

Если намерены продавать, то продавать Вы будете ДОЛЮ, а не комнату.

В том то и дело, что продать ДОЛЮ не могу, потому что люди обычно покупают КОМНАТУ, а какую, если она не выделена? Второму собственнику долю продавать не хочу.

 

Нельзя выделить в Вашем случае в собственность комнату и сделать квартиру коммунальной, т.к. квартира по долям.

Так наоборот я слышала, что именно нужно делить счета и выделять площадь, и что это как-то делают.

[Забава 2]

Второму собственнику долю продавать не хочу.

По закону, если до вступления в наследство этот человек пользовался этим имуществом, то он имеет первоочередное право на получение в натуре этого неделимого имущества, а он обязан при этом будет вам дать денежную компенсацию вашей части наследства. Это по суду.

[ЕленаС 0]

 

Второму собственнику долю продавать не хочу.

 

 

 

А вам все равно придётся сначала предложить  вашу долю второму собственнику, а потом уже (если будет отказ) , продавать кому то другому.

В любом случае вам надо идти в суд, и лучше нанять адвоката, т.к. такие квартирные споры крайне редко быстро решаются.

[Забава 2]

И просто при продаже доли он также имеет первоочередное право на покупку этой доли.

[Нежность 31]

По закону, если до вступления в наследство этот человек пользовался этим имуществом, то он имеет первоочередное право на получение в натуре этого неделимого имущества, а он обязан при этом будет вам дать денежную компенсацию вашей части наследства. Это по суду.

Причем здесь наследство? Никакого наследства нет в моей ситуации. То что второй собственник имеет первоочередное право на выкуп моей части, я знаю. Я предлагала им выкупить мою часть, но предлагают за нее сумму, как за комнату, а не как за 50% квартиры. Меня такой вариант не устраивает, потому я хочу выделить комнату и продать ее посторонним людям, может быть посредством какой-то дарственной.

[считалочка 1]

Какая разница кому продавать? Деньги не пахнут. Вы ж не обязаны за бесценок уступить.

[Нежность 31]

[member=считалочка], разница есть и очень большая. Учитывая то, что 50% квартиры стоят допустим 1 млн, а продам как комнату я ее тыс за 500, то это считай за бесценок, а этому человеку (получающему по сути квартиру целиком) я предоставлять такую халяву не хочу.

 

Вообще этот вопрос уже достаточно длительное время напрягает меня. Деньги терять не хочется, но и то, что висит тяжелым бесполезным грузом данная собственность, тоже напрягает(((

Изменено 31 марта, 2015 пользователем Нежность

[считалочка 1]

[b][member=Нежность][/b], ну я имела в виду долю им продавать, а не комнату.  

[Ария 94]

Деньги терять не хочется, но и то, что висит тяжелым бесполезным грузом данная собственность, тоже напрягает(((

[b][member=Нежность][/b], ну и сделайте как [b][member=Выхухоль][/b] советовала: 

А если хотите продать свою долю, то просто продавайте, ничего делить и выделять не нужно. Новые собственники сами должны потом будут в судебном порядке поделить квартплату и определить порядок. 

Т.е пусть уже новый собственник решает вопрос с определением пользования помещением и сам разделяет лицевые счета

[Выхухоль 19]

Комнату можно купить только в коммунальной квартире, там да, разные лицевые счета,. 

Долю еще как продают-покупают. Посмотрите те же объявления на авито. Формально пишут, что продают комнату, а форма собственности - доля.

https://www.avito.ru/samara/komnaty/komnata_18_m_v_3-k_34_et._538729151

https://www.avito.ru/samara/komnaty/komnata_10_m_v_3-k_44_et._393723388

https://www.avito.ru/samara/komnaty/komnata_12_m_v_3-k_22_et._500006623

 

 

Лицевой счет у нас не делится по ЖК РФ с 1 марта 2005 г. дабы не плодить коммуналки. Площадь в вашем случае тоже нельзя поделить, т.к. невозможно выделить равные доли, сами же пишете как поделить 20 и 14 м.

Многие просто подменяют понятия выделения доли в оплате ком. услуг и разделения лицевого счета.

 

Даже если Вы сейчас судебным решение определите порядок пользования и разделите квартплату, затем продадите свою долю, то на новых собственников Петровых ваше решение никак распространяться не будет, т.к. оно было на  Нежность и вашу соседку. Просто потратите пару месяцев на суд и тысяч 15 на адвоката.

 

У соседки приоритет в покупке вашей доли. Вы обязаны ее известить о продаже по рыночной стоимости, и в течение какого-то срока (не помню сколько дней) она должна у вас её выкупить. Если этого не происходит - продаете кому хотите.

 

Я всё это не от балды пишу, на этом собаку съела 2 года назад.

Сходите еще к нормальным риэлторам  на консультацию. 

[Выхухоль 19]

В любом случае вам надо идти в суд, и лучше нанять адвоката, т.к. такие квартирные споры крайне редко быстро решаются.

 

Что в суде ей отсуживать? Адвокаты тоже разные бывают, некоторые за своей выгодой гоняются.

[Нежность 31]

Формально пишут, что продают комнату, а форма собственности - доля.

Как мне сказали риелторы: "какую комнату будете продавать? Кто у вас купит долю? А если и купят то по цене комнаты, а не половины стоимости квартиры."

[Выхухоль 19]

А если и купят то по цене комнаты, а не половины стоимости квартиры."

 

Это безусловно. Что комната, что доля будет примерно в 2 раза дешевле, чем половина стоимости целой квартиры. Тут уж ничего не поделать.

Только если уговорить соседку на продажу 2-х долей. Но как я поняла - это нереально(((

[бучик 2]

В Гражданском кодексе есть статья 252-  о разделе имущества, находящегося в долевой собственности. Исходя из её смысла, вы имеете право потребовать выдела своей доли в натуре со взысканием компенсации в пользу того собственника, кому досталась меньшая по площади комната ( "Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией"). Так что я бы не стала утверждать, как вам написали выше, что всё так безнадежно. Закон предусмотрел ваш случай, можете рискнуть. Правда, затраты на суд будут ощутимыми- госпошлина будет от суммы иска, а сумма иска- стоимость Вашей доли (можете посчитать на калькуляторе госпошлины, если знаете стоимость своей доли), плюс придется все-таки нанять адвоката, сама не справитесь.

[Выхухоль 19]

бучик, Верховный Суд нам при этом говорит, что выдел доли в натуре допустим только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел), оборудования отдельного входа.

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8, действующее в редакции от 02.07.2009 г.

 

 

А это практика:

 

Кассационном определении Пермского краевого суда от 11 мая 2011 г. по делу N 33-4572 указывается:

«Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре. В тех случаях, когда выдел доли в натуре не может быть произведен в точном соответствии с долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации.
Под разделом (выделом доли) в натуре подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей квартиры.
Произвести раздел (выдел доли) в натуре квартиры возможно лишь в тех редких случаях, когда планировка позволяет выделить каждому из сособственников изолированные части этой квартиры: жилые помещения и подсобные помещения (кухню, санузел, прихожую, коридор) с устройством самостоятельных выходов, т.е. фактически отдельные квартиры.
Поскольку комната размером… кв. м. не может быть выделена в натуре вместе с обслуживающим данную комнату оборудованием и подсобными помещениями, выдел в натуре доли в виде комнаты из общего имущества и прекращение общей собственности на имущество в рассматриваемом случае невозможны. Доказательств обратного истцом не представлено. Так как доля в натуре выделена быть не может, не может быть выплачена и компенсация в связи с несоразмерностью выделяемого имущества доле истца.
Из объяснений представителя истицы в суде кассационной инстанции следует, что

под выделом доли в натуре истица понимала преобразование имеющейся у нее идеальной доли в праве общей собственности в право собственности на комнату, что действующим законодательством не предусмотрено!!!

 

Нежность, удачи Вам в вашем рвении)))

 

 

[Yagoda 1]

бучик, Верховный Суд нам при этом говорит, что выдел доли в натуре допустим только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел), оборудования отдельного входа.

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8, действующее в редакции от 02.07.2009 г.

 

 

А это практика:

 

Кассационном определении Пермского краевого суда от 11 мая 2011 г. по делу N 33-4572 указывается:

«Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре. В тех случаях, когда выдел доли в натуре не может быть произведен в точном соответствии с долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации.
Под разделом (выделом доли) в натуре подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей квартиры.
Произвести раздел (выдел доли) в натуре квартиры возможно лишь в тех редких случаях, когда планировка позволяет выделить каждому из сособственников изолированные части этой квартиры: жилые помещения и подсобные помещения (кухню, санузел, прихожую, коридор) с устройством самостоятельных выходов, т.е. фактически отдельные квартиры.
Поскольку комната размером… кв. м. не может быть выделена в натуре вместе с обслуживающим данную комнату оборудованием и подсобными помещениями, выдел в натуре доли в виде комнаты из общего имущества и прекращение общей собственности на имущество в рассматриваемом случае невозможны. Доказательств обратного истцом не представлено. Так как доля в натуре выделена быть не может, не может быть выплачена и компенсация в связи с несоразмерностью выделяемого имущества доле истца.
Из объяснений представителя истицы в суде кассационной инстанции следует, что

под выделом доли в натуре истица понимала преобразование имеющейся у нее идеальной доли в праве общей собственности в право собственности на комнату, что действующим законодательством не предусмотрено!!!

 

Нежность, удачи Вам в вашем рвении)))

+1

У нас "малосемейки" в кармане приватизированы "коряво" в свое время - как доли в комуналке, хотя тогда варианты приватизации были разные. В каждой "квартире" свой санузел  и кухня-прихожая. Сейчас по документам у нас кухня, общий коридор, кухни-прихожие и санузлы - в муниципальной собственности. А комнаты в общей долевой собственности  :) и с этим всем ничего поделать нельзя. при продаже - приходится делать приличную скидку.

Изменено 8 апреля, 2015 пользователем Yagoda

[Выхухоль 19]

О, бучик, прочитала у Вас в профиле, что Вы - адвокат. Абалдеть тогда просто за такие советы. А Вы беретесь за такие дела?
Может тогда поделитесь положительной практикой в выделе доли в натуре в 2-комнатной квартире???

[Нежность 31]

Нет,я ж не коридор с кухней делить собираюсь,это МОП,понятно.Я хочу,чтобы комнаты определили.

[Выхухоль 19]

[member=Нежность], я даже и не знаю больше как Вам объяснить, чес слово.